廣州市國有建設用地使用權出讓金計收規則

廣州市規劃和自然資源局關于印發廣州市國有建設用地使用權出讓金計收規則的通知

各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

經市人民政府同意，現將《廣州市國有建設用地使用權出讓金計收規則》印發給你們，請遵照執行。執行中遇到的問題，請徑向我局反映。

廣州市規劃和自然資源局

? 2023年3月31日

廣州市國有建設用地使用權出讓金計收規則

第一章 總則

第一條?為了進一步規范我市國有建設用地使用權出讓金計收工作，提升土地節約集約利用水平，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《節約集約利用土地規定》和《國土資源部辦公廳關于印發<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范>的通知》（國土資廳發〔2018〕4號）等有關規定，結合本市實際情況，制定本規則。

第二條?本市行政區域內土地的地表、地上、地下設立的國有建設用地使用權的出讓金計收按照本規則執行。

第三條?堅持國有土地有償使用制度。但是，依法可以劃撥的國有土地使用權除外。

堅持市場配置資源，保障各類市場主體充分競爭，維護和促進土地和房地產市場健康平穩發展。

堅持尊重歷史，實事求是，切實維護國有建設用地使用權人合法權益。

第二章 出讓金計收情形

第四條?1993年1月1日之后供應的國有建設用地且不符合劃撥條件的，應當按規定計收出讓金。

1993年1月1日之后供應的國有建設用地的地下空間應當在辦理房屋所有權首次登記前計收出讓金。2014年3月28日之前已辦理房屋不動產登記的地下空間：所在用地項目首次供應時通過出讓方式取得的，按已辦土地出讓手續處理，土地使用權出讓起始時間按所在用地項目的約定執行；所在用地項目首次供應時通過劃撥方式取得或者為未辦土地有償使用手續的用地，且不符合劃撥條件的，應當按規定計收出讓金。

第五條?權屬清晰的國有建設用地及房屋，1993年1月1日之后發生新建、改建、擴建、拆除重建、用途變更，或者出租經營、企業改制、權屬轉移，且不符合劃撥條件的，應當按規定計收出讓金。

第六條?已建成并辦理不動產登記但未辦土地有償使用手續的房屋，自行申請補辦土地出讓手續的，經有批準權的人民政府審批同意后應當按規定計收出讓金。

第三章 出讓金計收標準

第七條?以公開出讓方式首次供應的用地，按實際成交價格計收出讓金。

第八條?以協議出讓方式首次供應的用地，屬政府儲備用地的，按出讓時市場評估總地價計收出讓金，不得低于同地段相應用途級別基準地價的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應當收取的相關費用之和，不得低于國家、省規定的土地出讓最低價；屬用地單位自行征地拆遷的，按出讓時市場評估總地價的40%計收出讓金。

第九條?以劃撥方式首次供應的用地，經規劃批準的經營性部分建筑面積按建設項目立項批文（含項目可行性研究報告批復、核準批復、項目備案證等）時點的協議出讓標準計收出讓金，其余部分不計收出讓金。

第十條?已供應的用地改變使用條件，土地出讓合同或者劃撥決定書已約定出讓金計收標準的，從其約定；未約定或者約定不明確的，按本規則第十一條至第二十條規定執行。

第十一條?經原出讓方批準，已出讓的用地項目僅調整規劃容積率的，按市場評估樓面地價乘以新增建筑面積補繳出讓金。市場評估樓面地價按規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時新容積率規劃條件下市場評估樓面地價確定。

經原出讓方批準，已出讓的用地項目調低規劃容積率造成地價增值的，按規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時新舊容積率規劃條件下市場評估總地價的差額補繳出讓金。

已出讓的用地項目容積率前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。

第十二條?經原出讓方批準，已出讓的用地項目僅改變土地用途的，按新、舊用途市場評估樓面地價之差乘以建筑面積補繳出讓金。新、舊用途市場評估樓面地價均為規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時的正常市場價格。

經原出讓方批準，已出讓的用地項目結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應當補繳的出讓金。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

經原出讓方批準，已出讓的工業用地調整用途的，應當補繳的出讓金等于新用途市場評估樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業用地市場評估總地價。

第十三條?經原出讓方批準，已出讓的用地項目土地用途與規劃容積率（或者地上計價建筑面積與地下計容計價建筑面積）同時調整的，按項目新用途市場評估樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途市場評估樓面地價之差乘以原建筑總面積補繳出讓金。新用途市場評估樓面地價按新容積率（或者地上計價建筑面積與地下計容計價建筑面積）、新用途規劃條件在規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時的正常市場評估樓面地價確定；舊用途市場評估樓面地價，按規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時原容積率（或者原地上計價建筑面積與地下計容計價建筑面積）、舊用途規劃條件下的市場評估樓面地價確定。

第十四條?經原出讓方批準，已出讓的用地項目僅調整地上計價建筑面積但未調整規劃容積率的，按市場評估樓面地價乘以地上計價部分調整的建筑面積核算出讓金。市場評估樓面地價按規劃和自然資源部門依法受理核算出讓金申請時新土地使用條件下市場評估樓面地價與原土地出讓合同樓面地價相比較高者確定。

第十五條?已出讓的用地項目新土地使用條件為營利性科研設計用地的，符合本規則第十一條至第十四條規定情形的，應當按本規則第十一條至第十四條規定核定出讓金的50%計收補繳的出讓金。

第十六條?在符合規劃、不改變用途的前提下，現有已出讓工業、倉儲用地提高土地利用率和增加工業、倉儲建筑面積（包括利用地下空間增加工業、倉儲建筑面積）的，不再增收出讓金。

工業用地中配套行政辦公及生活服務設施的用地面積原則上不超過項目總用地面積的7%且計容建筑面積不大于總計容建筑面積的15%；經規劃批準超過項目總用地面積7%或者總計容建筑面積15%的部分，按規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時超過部分相應用途的市場評估總地價計收出讓金，兩者都超過時按高者收取出讓金。2010年6月30日之前已出讓或者已辦理不動產登記的配套行政辦公及生活服務設施建筑面積，不再追收出讓金。

第十七條?已出讓用地項目享受了自用優惠的自用建筑面積，不再符合享受自用優惠條件的或者自行申請補繳出讓金的，按原不享受自用優惠應當繳交的出讓金額與實際已繳交的出讓金額的差額補繳出讓金。2000年1月1日前房改出售（含房改備案）給本單位職工的住宅用途建筑面積無需補繳出讓金。

第十八條?已劃撥用地項目經批準調整的經營性部分建筑面積，劃撥前屬政府儲備用地的，按建設項目立項批文（含項目可行性研究報告批復、核準批復、項目備案證等）時點的市場評估樓面地價乘以調整建筑面積補繳出讓金；劃撥前屬用地單位自行征地拆遷的，按建設項目立項批文（含項目可行性研究報告批復、核準批復、項目備案證等）時點的市場評估樓面地價的40%乘以調整建筑面積補繳出讓金。

第十九條?已劃撥用地或者未辦土地有償使用手續的權屬清晰用地項目補辦出讓手續時出讓金補繳標準按以下規定執行：

（一）不改變土地使用條件的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續時出讓用地市場評估總地價與劃撥用地評估總地價的差額計收出讓金。

（二）改變土地使用條件的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續時新土地使用條件下出讓用地市場評估總地價與原條件下劃撥用地評估總地價的差額計收出讓金。

第二十條?已出讓或者劃撥的用地項目地下空間出讓金計收標準按以下規定執行：

（一）地下商業、辦公、住宅等計容部分按規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時所在地段對應用途基準地價（不作基準地價系數修正，其中商業用途的基準地價為商業首層基準地價，含路線價加價）的一定比例乘以建筑面積計收出讓金，其中地下負一層的比例為10%，地下負二層比例為5%，地下負三層及以下不計收，按已辦理土地出讓手續處理。

（二）除上述情形外的其他地下空間（包括非機動車庫、機動車庫、設備用房等）按規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時所在地段停車庫用途基準地價（不作基準地價系數修正）的一定比例乘以建筑面積計收出讓金，其中地下負一層的比例為10%，地下負二層比例為5%，地下負三層及以下不計收，按已辦理土地出讓手續處理。

（三）原土地出讓合同約定免繳的，按已辦理土地出讓手續處理。

第二十一條?已辦理不動產登記的房屋已注記或者所在項目土地出讓合同、劃撥決定書已約定出讓金計收標準的，從其約定；未約定或者約定不明確的，按本規則第二十二條至第二十六條規定執行。

第二十二條?已辦理不動產登記的房屋經批準發生擴建、加建、改建、拆除重建但未改變房屋用途的，增加的建筑面積不符合劃撥條件的，增加的建筑面積部分按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時市場評估樓面地價乘以增加的建筑面積計收出讓金。

已辦理不動產登記的房屋屬個人住宅發生前款規定情形的，增加的建筑面積按依法受理補辦出讓手續申請時房屋所在地段住宅用途基準地價的40%計收出讓金（不作基準地價系數修正）。

第二十三條?已辦理不動產登記的房屋經批準改變房屋用途的，出讓金補繳標準按以下規定執行：

（一）原權屬面積全部或者部分未辦土地有償使用手續的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時改造后出讓用地市場評估總地價扣減改造前已出讓部分出讓用地市場評估總地價及未出讓部分劃撥用地評估總地價后計收出讓金。

（二）原權屬面積全部已辦土地有償使用手續的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時改造前后用途的市場評估總地價的差額計收出讓金。

第二十四條?經市級及以上行政主管部門認定的營利性科研、教育、醫療、體育機構利用自有已辦理房屋不動產登記的科研、教育、醫療、體育用途的出讓用地改造提高土地利用率，出讓金補繳標準按以下規定執行：

（一）建成后的房屋整體確權不分割轉讓的，地上計價建筑面積與地下計容計價建筑面積增加部分應當按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時市場評估總地價的20%計收出讓金。

（二）建成后的房屋未整體確權或者可以分割轉讓的，地上計價建筑面積與地下計容計價建筑面積增加部分應當按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時市場評估總地價的100%計收出讓金。

第二十五條?已辦理不動產登記的房屋出租經營、企業改制、權屬轉移或者自行申請補辦出讓手續等需要補繳出讓金的，按以下標準計收出讓金：

（一）已購公有住房或者參照公有住房上市交易管理的歷史解困房、安居房以及2007年12月18日之前購買的經濟適用住房上市交易，按房屋交易價格的1%計收出讓金；自行申請補辦土地出讓手續的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦土地出讓手續申請時房地產市場評估價格的1%計收出讓金。

其他經濟適用住房、解困房、安居房、限價房、公租房、僑房等政策性住房出讓金補繳標準另有規定的，按相關規定執行。

（二）除政策性住房及舊村（城中村）改造復建安置房等情形外，劃撥用地或者未辦土地有償使用手續的用地上個人住宅發生權屬轉移，按房屋交易價格的1.6%計收出讓金；自行申請補辦土地出讓手續的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時房地產市場評估價格的1.6%計收出讓金。

（三）已辦理土地出讓手續且不動產權證注記享受自用優惠的房屋，權屬轉移應當補繳享受自用優惠部分出讓金的或者自行申請補繳享受自用優惠部分出讓金的，按原不享受自用優惠應當繳交的出讓金額與實際已繳交的出讓金額的差額補繳出讓金。

（四）不屬本條第一項至三項情形的，劃撥用地或者未辦土地有償使用手續的用地上房屋出租經營、企業改制或者權屬轉移等應當補辦土地出讓手續的及自行申請補辦土地出讓手續的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時市場評估總地價的40%計收出讓金。其中地下空間需要補繳出讓金的，按本規則第二十條規定執行。

第二十六條?已辦理不動產登記的劃撥用地上建設的拆遷安置房，拆遷安置房用地單位安置原已辦土地有償使用手續的被拆遷房屋，或者拆遷安置房用地單位自行申請補辦土地出讓手續的，按建設項目立項批文（含項目可行性研究報告批復、核準批復、項目備案證等）時點市場評估地價的40%向拆遷安置房用地單位計收出讓金。

第四章 其他情形

第二十七條?已納入城市更新改造范圍內的用地，出讓金計收標準按城市更新改造相關政策執行。

城市更新改造項目出讓金計收時點按規劃和自然資源部門依法受理辦理或者調整土地有償使用手續時點確定，申請辦理或者調整土地有償使用手續時仍有效的改造方案已有明確規定或者原土地出讓合同已有約定的除外。

第二十八條?新型產業用地（M0）出讓金計收標準按新型產業用地（M0）相關政策執行，沒有相關政策的按本規則執行。

新型產業用地（M0）項目出讓金計收時點按規劃和自然資源部門依法受理辦理或者調整土地有償使用手續時點確定，原土地出讓合同已有約定的除外。

第二十九條?土地出讓合同約定的配套設施建筑面積調整，該配套設施依法可以劃撥的，增加的建筑面積按劃撥方式處理；不符合劃撥條件的，增加的建筑面積應當按規定計收出讓金。原土地出讓合同約定的配套設施建筑面積繼續按原約定執行。

第三十條?建設用地使用權期限屆滿后的續期及補繳出讓金等相關事宜，依照有關法律、行政法規的規定執行。

第三十一條?歷史上已簽訂土地出讓合同未明確建筑面積的用地，若地塊屬于整體規劃的，按首次土地出讓合同凈容積率1.8（如首次規劃批準的凈容積率小于1.8且計容建筑面積小于首次土地出讓合同按凈容積率1.8計算的計容建筑面積，按首次規劃批準的實際容積率計算）和2010年6月30日之前已辦理不動產登記建筑面積及已預售但未確權建筑面積之和的高者確定已出讓建筑面積，視為已繳清出讓金，其余建筑面積應當補繳出讓金；若經規劃批準分期開發的項目，各期用地按首次土地出讓合同凈容積率1.8（如首次規劃批準的凈容積率小于1.8且計容建筑面積小于首次土地出讓合同按凈容積率1.8計算的計容建筑面積，按首次規劃批準的實際容積率計算）和2010年6月30日之前已辦理不動產登記建筑面積及已預售但未確權建筑面積之和的高者確定已出讓建筑面積，視為已繳清出讓金，其余建筑面積應當補繳出讓金。應當補繳出讓金的建筑面積如已批準預售，核算該部分應當補繳的出讓金額時按批準預售時點評估地價；應當補繳出讓金的建筑面積如未批準預售但已辦理初始登記，核算該部分應當補繳的出讓金額時按申請辦理當次初始登記時點評估地價；其余應當補繳出讓金的建筑面積核算出讓金額時按規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時點評估地價。

原土地出讓合同未明確凈用地面積的，合同宗地面積為凈用地面積。

第五章 技術指標

第三十二條?用地項目計價用途類別根據規劃和自然資源部門批準的用地性質和建筑功能，對照本市國有建設用地使用權基準地價用途分類確定。其他未列入基準地價用途分類的用地，其用途類別可以參照相關或者相近用地的用途類別確定。

土地出讓合同約定建設綜合用途的項目，但未明確各用途具體建筑面積的，評估地價時項目用途確定為綜合用途。

第三十三條?在辦理出讓金調整時，按整體項目地上計價建筑面積與地下計容計價建筑面積之和、不計容的地下空間建筑面積兩部分各自核算出讓金，兩部分的出讓金不予對沖，若核算出讓金減少的，仍按原約定的出讓金執行。

用地項目核定建筑面積的變化，以規劃和自然資源部門批準規劃條件的建筑面積、規劃報建及規劃條件核實的建筑面積為準。本規則實施前，用地項目以房屋實測建筑面積核定過建筑面積變化的，需再次核定項目建筑面積變化時，用地單位可申請按房屋實測的建筑面積或規劃條件核實的建筑面積核定最終的建筑面積變化，后續用地項目建筑面積變化的核定方法需與該申請一致，不得再變更。

已辦理不動產登記的房屋核定建筑面積的變化，以房屋實測建筑面積為準。對沒有發生擴建、加建、改建的建筑物，由于測量方法和測量儀器不同等造成現實測面積與原權屬面積不一致的，權屬面積以最新的測繪結果為準，原權屬面積已辦理土地有償使用手續的，現新增權屬面積按已辦理土地有償使用手續處理、出讓起始時間及出讓年限與原證注記相同，不涉及補繳或者退減出讓金；原權屬面積全部或者部分未辦理土地有償使用手續的，現新增權屬面積按未辦理土地有償使用手續處理。

第三十四條?已供應的用地，除住宅用途建筑面積外，其他用途建筑面積進行地價評估時應當進行出讓年限修正，土地使用權出讓起始時間仍按原約定執行。

已辦理不動產登記的房屋補辦出讓手續時，如原權屬建筑面積部分或者全部已出讓，現補辦出讓手續部分建筑面積土地使用權出讓起始時間仍按原出讓起始時間設定；計收出讓金時，評估地價應當進行出讓年限修正。

第三十五條?房屋交易價格指交易雙方報價與課稅價格較高者；如交易雙方為配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人的，房屋交易價格為交易雙方報價、實際課稅價格及非此類人員正常課稅價格的高者。如權屬轉移過程中無法確定房屋交易價格的，按規劃和自然資源部門依法受理補辦出讓手續申請時房地產市場評估價格確定為房屋交易價格。

第六章 附則

第三十六條?土地評估地價和房地產市場評估價格由規劃和自然資源部門公開選定并委托具有資質的評估機構在客觀、獨立、公正的條件下按照規定的程序和方法進行評估確定。行政相對人對評估結果有異議的，由規劃和自然資源部門受理相關異議申請，先要求原受托評估機構進行復核，出具復核意見或者修改評估報告；行政相對人仍有異議的，則由規劃和自然資源部門委托省不動產登記與估價專業人員協會或者市房地產評估專業人員協會組織專家對評估報告進行技術鑒定，如鑒定后認定原評估報告未違反《城鎮土地估價規程》《房地產估價規范》等規定的，由行政相對人承擔組織鑒定的相關費用，如鑒定后認定原評估報告違反《城鎮土地估價規程》《房地產估價規范》等規定的，由原受托評估機構承擔組織鑒定的相關費用。

第三十七條?除土地出讓合同及劃撥決定書約定外，涉及出讓金減少的，仍按原約定的出讓金執行。

第三十八條?我市計收國有建設用地使用權出讓金所適用的政策、標準以用地單位或者個人申請繳交出讓金且規劃和自然資源部門依法受理的時間為準，本規則或者我市其他政策已明確的除外。

第三十九條?本規則所稱用地均指國有建設用地使用權，所稱的“之前”“之后”，包括本日。

第四十條?本規則自2023年4月1日起施行，有效期5年。本市原有規定與本規則不一致的，以本規則為準。

本規則執行過程中，與國家、省政策存在不一致的，按照國家、省政策執行。